by

คำถามตั้งแต่ต้นปีของวงการอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้บริษัทบิ๊ก ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ฯจะทำผลประกอบการได้ดีแค่ไหน หลังจากเจอปัจจัยลบกระหน่ำต่อเนื่องต้องชะลอเปิดโครงการ

ก่อนหน้านี้ “เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.หลักทรัพย์เอเซียพลัส ที่มอนิเตอร์ผลประกอบการและสถานะ 15 บริษัทอสังหาฯมาต่อเนื่อง อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บมจ.แสนสิริ ฯลฯ มาตลอด ได้ฉายภาพผลงาน 15 บริษัท ช่วง 9 เดือนแรกที่ผ่านมา และวิเคราะห์แนวโน้มปี”58

แบ็กล็อกสะสมดันยอดโอนโตแรง

ข้อมูลแรกเป็นตัวเลข “ยอดรับรู้รายได้” หรือ “ยอดโอน” 9 เดือนแรก ปรากฏว่ามียอดโอนรวมกันกว่า 1.59 แสนล้านบาท แบ่งเป็นไตรมาสแรก 4.2 หมื่นล้านบาท ไตรมาส 2 จำนวน 5.3 หมื่นล้านบาท และไตรมาส 3 จำนวน 6.4 หมื่นล้านบาท สอดคล้องกับกำไรสุทธิ 9 เดือน ทำได้ 2.26 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นไตรมาสแรก 5.2 พันล้านบาท ไตรมาส 2 จำนวน 7.3 พันล้านบาท และไตรมาส 3 จำนวน 1 หมื่นล้านบาทเศษ มีแนวโน้มจะสูงกว่าปี”56 ทั้งปีที่ทำได้ 2.69 หมื่นล้านบาท

ขณะที่แนวโน้มไตรมาส 4/57 คาดว่าเป็นจุดพีกของทั้ง 15 บริษัทปีนี้ เพราะมี “แบ็กล็อก” คอนโดมิเนียม หรือยอดขายคอนโดฯรอโอนอีก 33 โครงการ รวม 3.05 หมื่นล้านบาท ดังนั้น ถึงจีดีพีปีนี้เติบโตต่ำกว่า 1.5% แต่ยอดรับรู้รายได้ปี”57 ของ 15 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ น่าจะแตะ 2.3 แสนล้านบาท เติบโตถึง 18%

คาดพรีเซลทั้งปีแผ่วตามคาด

อย่างไรก็ตาม “ยอดขาย” หรือพรีเซลน่าจะลดลงจากปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอเปิดโครงการช่วงครึ่งปีแรก”57 แม้อยากจะเร่งสปีดช่วงโค้งสุดท้าย แต่มาเจอผลกระทบเศรษฐกิจฝืดดับฝัน

ข้อมูลจาก “เทิดศักดิ์” พบว่า 9 เดือนแรก 15 บริษัท มีพรีเซลรวม 1.65 แสนล้านบาท เฉพาะไตรมาส 3/57 ตัวเลขอยู่ที่ 7 หมื่นล้านบาท และคาดว่าทั้งปีจะทำได้ 2.1 แสนล้านบาท ติดลบ 11% จากปีก่อน 2.39 แสนล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอเปิดคอนโดฯ สังเกตว่าการเปิดตัวโครงการใหญ่ มูลค่าขายหลายพันล้านบาท ลดลงชัดเจน

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ยอดขายไตรมาส 4/57 อาจลดลงเล็กน้อย เนื่องจากโดยธรรมชาติของไตรมาสสุดท้าย ผู้ประกอบการจะให้น้ำหนักที่การเร่งยอดโอนมากกว่ายอดขาย

หนี้สินต่อทุนทยอยลด

ตัวเลขที่ชี้ถึงสุขภาพการเงินของ 15 บริษัท คืออัตราหนี้สิน/ทุนเฉพาะที่ต้องจ่ายดอกเบี้ย (ไม่นับเงินจอง-ดาวน์) เป็นตัวที่สะท้อนถึงวินัยทางการเงิน ไม่ก่อหนี้สูง

โดยจุดปลอดภัยค่าเฉลี่ยไม่ควรเกิน 1.5-2 เท่าของทุนจดทะเบียน หลังจากทยอยโอนคอนโดฯในไตรมาส 3 ประกอบกับลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ ทำให้ค่าเฉลี่ยอัตราหนี้สินต่อทุนที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยลดลงจากเฉลี่ยประมาณ 1.15 เท่า เหลือ 1.1 เท่า ถือว่าต่ำกว่าช่วงก่อนฟองสบู่แตกที่อัตราหนี้สินบางบริษัทสูง 10-11 เท่า

ปี”58 เทรนด์แนวราบมาแรง

“เทิดศักดิ์” วิเคราะห์ว่า แนวโน้มปี”58 การเปิดโครงการของผู้ประกอบการ 15 บริษัท จะหันมาบุกโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น เนื่องจากสามารถเปิด-ขาย-โอนเพื่อรับรู้รายได้ภายใน 1 ปี เพื่อมาชดเชยยอดขายคอนโดฯปี”57 ที่ปรับลดลง ส่งผลให้แบ็กล็อกสะสม ณ สิ้นไตรมาส 3/57 อยู่ที่ 2.34 แสนล้านบาท ลดลงจากสิ้นปี”56

ดังนั้น ภายใต้สมมติฐานผู้ประกอบการเปิดโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น คาดเดาได้ว่ายอดขายพรีเซลปี”58 จะไม่หวือหวา เพราะไม่มีโครงการคอนโดฯใหญ่ ๆ เปิดตัวช่วยดันยอดขายพุ่งแรง ๆ และเป็นไปได้ว่าพรีเซลรวม 15 บริษัท ปี”58 อาจจะทำได้แค่ทรง ๆ